[Dossier] Les petits commerces indépendants sont-ils (vraiment) de retour ? Partie 3.

Décroissance urbaine et migrations intra-agglomération : la désindustrialisation et le rêve pavillonnaire ont-ils tué nos centres-villes ?

Écouter l’article :

Pour expliquer ce phénomène, prenons l’exemple de Fontenay-Le-Comte, sous-préfecture vendéenne d’environ 13 000 habitants, située à 30 km de Niort, 50 km de La Rochelle et à un peu plus de 100 km de Poitiers et de Nantes.

Comme l’indique le diagnostic mené par le bureau d’études GHECO et le bureau d’études environnementales, commandé par la ville en 2019 dans le cadre de la révision générale de son plan d’urbanisme, “malgré un cadre de vie très qualitatif (espaces verts, centre historique et très bon niveau d’équipements), la perte des emplois industriels à la fin des années 1990 ont accentué taux de chômage, vieillissement, et paupérisation de sa population qui font aujourd’hui reculer la démographie et chuter les effectifs scolaires”

Un déclin démographique et une paupérisation de la population qui ont surtout impacté le centre de la ville :  “Le ralentissement des activités industrielles, le recul des services et commerces de proximité ont contribué peu à peu à l’enclavement du centre et de l’est de la ville et à l’étalement urbain progressif vers les communes limitrophes, à l’ouest et vers l’échangeur de l’A83 (NDLR : qui relie Poitiers et Nantes). Le centre-ville et surtout, le quartier des Loges, cristallisent les problématiques urbaines et sociales et abritent une concentration d’habitants en situation de forte précarité : 23.4% des habitants vivent sous le seuil des bas revenus (contre 13.7% pour le département de la Vendée), 9% sont bénéficiaires du RSA et 3.9% de l’AAH (contre respectivement 4.2% et 2% au niveau départemental). 40% des familles monoparentales vivent en centre ancien ou dans le quartier des Moulins et près de 43% des allocataires CAF ont des revenus constitués à plus de 100% de prestations sociales.”

De fait, le centre-ville et, plus particulièrement, le quartier des Loges qui, jusque dans les années 1990 regorgeait de petits commerces de bouche et d’artisans, a perdu, en l’espace de quelques années, la quasi-totalité de ses commerces. L’une des rues les plus animées de la ville s’est ainsi muée en désert commercial, dont les habitants, vivant sous le seuil de pauvreté, n’ont d’autres choix que de se déplacer chez Lidl, dont le magasin se trouve moins de 5 minutes à pied, ou chez Action, situé à moins de 5 minutes de voiture. Aurait-il fallu empêcher ces magasins de s’implanter dans le secteur ? Évidemment non, puisque dans ce cas précis, ils répondent exactement aux besoins de la population locale. De toute façon, à Fontenay-Le-Comte, que l’on réside dans l’hyper-centre ou en périphérie, rien n’est jamais vraiment loin (à condition de posséder une voiture, qui permet de se rendre en moins de 10 minutes, dans n’importe quel quartier de la ville). D’ailleurs, deux villes, de taille plus importante, ne sont pas loin non plus. Niort et la Rochelle, situées respectivement à 40 minutes et à une heure du centre de Fontenay-Le-Comte. Deux villes dont le taux de vacance commerciale en centre-ville est inférieur à la moyenne nationale (11,3%) : 7% à Niort (agglomération de 73 000 habitants)  et 3% à La Rochelle (agglomération de 135 000 habitants) ! Cette dernière arrive d’ailleurs en 4e position du Palmarès Procos 2019 des centres-villes commerçants, derrière Colmar, Annecy et Chartres.

Pourtant, sur le papier, la ville réunit plusieurs critères censés mener à une désertification de son centre-ville :

• Il existe une gémellité de l’offre commerciale proposée en centre-ville et en périphérie (on l’a vu dans la première partie de ce dossier : dans les années 1980-1990, les enseignes intégrées étaient déjà nombreuses en centre-ville ; et elles le sont encore). C’est le cas, notamment, des enseignes Pimkie, Camaieu, San Marina, Optic 2000,  Jules et Yves Rocher, toutes à la fois situées en centre-ville et en périphérie, dans le centre commercial de Beaulieu-Puilboreau. 
• Parfois même, des enseignes, pourtant traditionnellement présentes dans les centres-villes depuis le début des années 1980, période durant laquelle (on l’a vu également), les moyennes surfaces spécialisées ont conquis les centres-villes français, sont, quant à elles, exclusivement présentes en périphérie. C’est le cas de la FNAC qui, après plusieurs années de tentatives infructueuses d’implantation en centre-ville, s’est finalement installée, elle aussi, dans la ZAC de Beaulieu-Puilboreau. Dans le secteur de la restauration rapide, on peut citer McDonald’s, dont l’arrivée en centre-ville fait figure d’arlésienne depuis plus de 30 ans. Pour l’enseigne de fast food, ce n’est pourtant pas faute d’avoir essayé. Sa dernière tentative d’implantation remonte à 2016, sous la forme d’un McCafé (un restaurant, c’était, de toute façon, peine perdue) sur le vieux port. Finalement, le patron des restaurants McDonald’s de l’agglomération a enterré le projet “pour des questions budgétaires ». Il faut dire, également, que ledit projet avait suscité pas mal de levées de boucliers en local. Une pétition avait d’ailleurs été adressée à la Mairie pour dénoncer “l’installation de cette enseigne source de malbouffe, de libéralisme social et qui sera une verrue sur le port” et défendre le “patrimoine culinaire et architectural » de la ville.  Elle avait reçu plus de 5 500 signatures.
• Pionnière dans les mobilités douces, la municipalité de La Rochelle n’est pas connue pour faciliter l’accès à son centre-ville par les automobilistes. En 1975, La Rochelle est l’une des  premières municipalités à instaurer des zones piétonnes dans son centre-ville. Dès 1976, soit plus de 30 ans avant le lancement du service Vélib’ à Paris, la ville inaugure un service de vélos en libre service pour, selon le maire de l’époque, Michel Crépeau, “réhabiliter le centre ancien et ses commerçants, en le débarrassant des méfaits de la circulation automobile : pollution, bruit, engorgement”. 

En 1979, la municipalité inaugure un système de covoiturage. En 1995, la ville met en place un service de location de véhicules électriques aux particuliers. Une première en France. En 1997, La Rochelle est la première ville française à organiser une journée sans voitures. Depuis, la ville n’a eu de cesse d’agrandir ses zones piétonnes. Au grand dam des automobilistes qui, au gré des installations desdites zones piétonnes, se voient régulièrement  imposer de nouveaux parcours (toujours plus éloignés du cœur du centre-ville) et nouveaux sens de circulation et qui, sans l’aide de leur GPS (parfois, même avec), tourneraient en rond sans ne jamais retrouver leur chemin, tel dans le fameux sketch “Plaisir des sens” de Raymond Devos. 

Oui, à La Rochelle, des enseignes sont présentes à la fois dans le centre et en zone commerciale périphérique (dont l’une est la plus importante du département) ; non, hormis H&M, Zara et Les Galeries Lafayette, nulle “locomotive” (telles qu’on les nommait dans les années 1980) comme la Fnac, n’est implantée dans le centre-ville ; non, l’accès à son centre-ville par les automobilistes n’est pas facilité. Pourtant, son centre-ville est l’un des plus dynamiques de France. Au vu de ce dynamisme, il n’est pas étonnant que les classes moyennes et aisées résidant en périphérie de Fontenay-Le-Comte préfèrent se rendre, par exemple,  à La Rochelle, pour faire leur shopping, plutôt que dans le centre de leur commune, que la paupérisation et l’absence de commerces ont réduit à l’état de ville fantôme.

Évidemment, il serait illogique de comparer Fontenay-Le-Comte, petite ville moyenne ayant subi de plein fouet la désindustrialisation dans les années 1990, à La Rochelle, grande ville moyenne ayant, de tout temps, attiré pléthore de touristes chaque été (le marché touristique correspond à une activité générée par environ 23 300 habitants supplémentaires à l’année). Mais puisque l’on évoque la paupérisation des centres-villes, qu’en est-il à La Rochelle ? Qui habite le centre historique de la ville ? Des riches, des pauvres, les deux ? A priori, compte-tenu du prix moyen au mètre carré, qui s’élèvent jusqu’à 6 000 euros (voire plus selon les quartiers) plutôt des riches. Cela fait des décennies que la ville souffre d’un manque d’offres de logements dans son centre-ville. De fait, les appartements situés, notamment, en centre-ville, y ont toujours valu plus cher que les maisons qui, elles, sont le plus souvent situées en périphérie. Le marché immobilier y est tellement tendu que les prix ont grimpé de pas moins de 225% en l’espace de 20 ans. Une situation aggravée par la multiplication des locations de courte durée. Et la tendance haussière de l’immobilier rochelais n’est, a priori, pas prête de s’inverser, puisqu’ en 2021, La Rochelle a été la ville où les parisiens ont le plus déménagé.

Logiquement, cette surenchère des prix en centre-ville, mais également dans les communes limitrophes, pousse, inexorablement, les ménages et, plus particulièrement, les familles de la classe moyenne, à s’éloigner toujours un peu plus, pour s’établir, parfois et de plus en plus souvent, à plus de 30 kilomètres du centre. Finalement, même si elle appartient à la catégorie des villes dites “moyennes”, La Rochelle se heurte aux mêmes problèmes…que Paris. D’ici à dire que Fontenay-Le-Comte sera bientôt considérée comme l’une des communes de l’agglomération rochelaise, il n’y a qu’un pas. Que je ne franchirai pas, les deux communes n’appartenant pas, malgré leur proximité géographique,  au même département, ni même à la même région. Mais combien de personnes, habitant aux alentours de Fontenay-Le-Comte travaillent, en fait, à La Rochelle ? Probablement quelques-unes… Alors, comment se fait-il que ces habitants, aussi éloignés soient-ils, se rendent quand-même dans le centre-ville ?

A mesure que la circulation automobile s’est vue réduite, l’offre de transports a, quant à elle, augmenté. Aujourd’hui, il est possible de rejoindre le centre-ville en vélo (on trouve des stations jusqu’à 15 km du centre), en voiture électrique, en bus, en train (d’anciennes gares ont été réhabilitées), et même, parfois, en bateau. Un maillage qui permet au centre-ville d’attirer une clientèle ne vivant pas forcément à proximité et de ne pas se retrouver déserté chaque hiver, alors que les touristes se font rares. 

Si, à La Rochelle, une frange de la population s’est éloignée du centre à cause de l’explosion des prix de l’immobilier mais continue de s’y rendre régulièrement, ce n’est pas le cas de nombreuses villes moyennes qui, à l’image de Fontenay-Le-Comte, ont vu leurs centres-villes se paupériser et se vider peu à peu de ses habitants et commerces. A cela, rien d’étonnant, sachant que plus d’un tiers des aires urbaines situées en France métropolitaine sont touchées par une décroissance démographique. Et parmi ces villes en décroissance, plus des deux tiers s’avèrent être de petites aires urbaines. Une décroissance expliquée pour une large part, comme cela a été le cas pour la sous-préfecture vendéenne, par la désindustrialisation des territoires, inhérente à la mondialisation. 

A ce phénomène global de décroissance, il faut ajouter les phénomènes de migrations à l’intérieur même des agglomérations. Comme Fontenay-Le-Comte, dont les habitants de la classe moyenne ont fui le centre-ville pour s’installer en périphérie, nombre de villes moyennes font face, depuis plusieurs décennies, à la périurbanisation de leur population (et a priori, à l’inverse de La Rochelle, cela n’est pas dû à une flambée des prix de l’immobilier, même si, historiquement, les villes centres ont toujours été plus chères que les communes alentour). Conséquence de quoi, comme indiqué par l’INSEE, dans l’édition 2016 de son dossier Les Entreprises en France, le niveau de vie de la population des pôles commerçants de centre-ville est inférieur à la moyenne : la part des ménages pauvres y atteint 28 %.

“En province, explique Jean Cavaillès, Directeur de recherche émérite en économie à l’INRAE, dans son Analyse économique de la périurbanisation des villes, les foyers fiscaux les plus modestes se trouvent dans les villes centres et dans la moitié la plus éloignée des couronnes périurbaines. Les foyers fiscaux riches occupent les banlieues des pôles urbains et la moitié proche des couronnes périurbaines. Les différences se sont légèrement accrues entre 1984 et 2003, marquées par un appauvrissement relatif assez net des villes-centres des aires urbaines, un appauvrissement relatif plus limité des communes de banlieue et un léger enrichissement relatif des communes périurbaines les plus proches du centre des aires urbaines.”

Cette périurbanisation, Jean Cavaillès l’explique, notamment, par l’importance accordée à la qualité du voisinage : “La qualité du voisinage est l’élément le plus important. On parle souvent de ‘marquage social des lieux’ pour désigner, à un extrême, la stigmatisation qui frappe certains d’entre eux que l’on voit comme des ghettos et, à l’autre bout des quartiers de bonne réputation, où vit une population aisée. L’espace est socialement hétérogène. De même que la motorisation a permis à la bourgeoisie américaine de prendre ses distances d’avec les pauvres, au sens fort du terme, en migrant vers les banlieues, la périurbanisation en France a joué un peu le même rôle en effectuant un ‘tri spatial’. 

Ainsi, à mesure que les classes moyennes et aisées ont assouvi leur “rêve pavillonnaire”, de nombreuses villes moyennes se sont peu à peu muées en “suburban cities” à l’américaine, où l’on fait ses courses, son shopping et où l’on va se restaurer en voiture, dans des zones commerciales et où l’on vit en périphérie, dans des maisons dotées de jardins arborés, dans des quartiers où les habitants jouissent, peu ou prou, du même niveau de vie que soi.

En l’espace de quelques années, les flux migratoires des populations, depuis les centres-villes vers les zones périphériques, ont progressivement emprisonné les villes moyennes dans un cercle vicieux. Plus les habitants des centres-villes partent s’installer en périphérie, plus la vacance commerciale augmente et plus les populations périurbaines se tournent vers les zones commerciales pour faire leurs achats. Et plus les ZAC attirent de clients, plus les commerces de centre-ville tendent à mettre la clé sous la porte, ce qui entraîne une fuite encore plus importante de la population vers la périphérie (et ainsi de suite…).

Fort heureusement, certaines villes moyennes qui, pourtant, n’ont pas le rayonnement touristique d’une ville comme La Rochelle, réussissent, malgré tout, à sortir de ce cercle vicieux en réussissant à faire renaître leur centre-ville et à y faire revenir de petits commerces indépendants. Une dynamique retrouvée qui fera l’objet de la quatrième partie de ce dossier. 

Sources :

Révision générale du plan d’urbanisme – Fontenay-le-Comte

LA VACANCE DE LOCAUX COMMERCIAUX DANS LES VILLES MOYENNES FRANÇAISES La définir, la mesurer, la qualifier pour mieux la comba

Commerce, centre-ville… Pour le maire de Niort Jérôme Baloge, « il faut de la ténacité »

La Rochelle : la zone commerciale de Beaulieu ne cesse de s’agrandir

La Rochelle : McDonald’s renonce à s’installer sur le Vieux Port

Contre l’installation d’un Mc Do sur le port de La Rochelle. · Change.org

En 1976, La Rochelle voulait déjà réduire son trafic automobile ⋆ Weelz.fr

La Rochelle, ville pionnière | Les Echos

1979: la naissance du covoiturage…à La Rochelle! – PourquoiPasPoitiers

La Rochelle inaugure la location de voitures électriques – Libération

Journée sans voiture — Wikipédia

La Rochelle : le  diagnostic de l’ offre commerciale &  l’analyse des pratiques commerciales

Immobilier : pourquoi il est (encore) intéressant d’investir à La Rochelle

La Rochelle classée 9e ville de France pour l’envolée des prix de l’immobilier

La Rochelle, ville où les Parisiens ont le plus déménagé en 2021

La Rochelle : bientôt plus de voitures en ville

Plan interactif – Yélo

La décroissance urbaine en France : les effets cumulatifs du déclin – Métropolitiques

Villes en décroissance – Métropolitiques

https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2497068/ENTFRA16_c_D1-commerce.pdf

Analyse économique de la périurbanisation des villes

Consulter l’intégralité du dossier :